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專家:全面放松調控幾乎不可能 但微調或將繼續出現

2019-01-17 17:59:43    東平房產網    評論:0    鄰里社區    瀏覽:1763    
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國家統計局16日發布了2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,新房、二手房銷售價格環比下跌的城市數量都在增加,一二線城市全年房價的同比漲幅也顯著低于2017年。專家認為,2019年全面放松調控的可能性幾乎不存在,但微調或將繼續出現。

一線城市漲了

進入2018年下半年,全國房地產市場進入加速調整期,許多城市頻頻降價。但在2018年最后一個月,作為樓市風向標的一線城市,新房銷售價格環比漲幅擴大了。

國家統計局初步測算,從環比看,4個一線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.3%,漲幅比上月擴大1.0個百分點。其中:北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅銷售價格下降0.3%。其中,北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

廣州12月的新房環比漲幅達到3.0%,成為70個大中城市新建商品住宅售價漲幅最大的城市,而其11月份的新建商品住宅售價環比漲幅還處于持平狀態。在新房庫存較大的北京,環比漲幅也達到了1%。

對此,業內專家表示,由于一線城市預售證管控放松,高價樓盤的入市影響了成交結構,致使環比漲幅擴大。

地產分析師也認為,2018年第四季度各地限制簽約政策逐漸放松,特別是一線城市,多年積壓的高端項目逐漸進入網簽,這使得房價明顯上漲,但這樣的數據是失真的。

2018年10月19日,廣州市發布了“對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優化,嚴禁開發企業拆分價格報備”的政策,中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為,這一政策意在打擊市場上較為嚴重的“雙合同”問題,允許高價房以真實價格進行網簽,成為廣州房價上漲的主要原因。

不過業內專家也表示,一線城市信號意義很強,尤其是對全國房價走向的影響。若一線城市房價繼續上漲,而周邊部分城市下跌,不排除環京、環滬等區域的小城市有繼續放寬政策的可能。

全年漲幅小了

從全年數據看,在一二線城市,不管是新房還是二手房,價格同比上漲幅度已經顯著低于2017年。數據顯示,1~12月平均,一線城市新房售價同比上漲0.5%,漲幅比上年同期回落9.6個百分點;二手住宅售價同比上漲0.7%,漲幅比上年同期回落11.3個百分點。

1~12月平均,二三線城市新房售價同比分別上漲7.6%和7.8%,其中二線城市漲幅比上年同期回落1.5個百分點,三線城市漲幅與上年同期相同;二三線城市二手住宅銷售價格同比分別上漲5.8%和5.9%,其中二線城市漲幅比上年同期回落2.1個百分點,三線城市漲幅比上年同期擴大0.5個百分點。

謝逸楓認為,一二線城市房價整體比較平穩,說明樓市調控政策在2018年取得明顯成效。地產分析師稱,從全國看,上漲依然是主流,雖然分化趨勢持續,二三線城市棚改等政策帶來的高峰依然存在,中西部、三線城市則是本輪房價上漲的集中區域。

從城市數量上看,12月新房售價環比上漲的城市數量為59個,比11月份的63個有所減少。業內專家稱,這說明在銷售目標等壓力下,年底部分城市依然有降價促銷活動。

二手房方面,12月銷售價格環比下跌的城市達到了22個,比11月的17個增加了5個。其中,廈門、福州、青島領跌全國,分別下跌0.6%、0.5%、0.5%。

另有分析師認為,雖然從統計局公布的數據來看,二手房房價的變化幅度較小,但實際上相比于新房,二手房市場的降溫更明顯。某中介網站線上的掛牌房源量數據顯示,2018年12月一線城市掛牌房源量全面下滑,廣州環比下滑幅度最大,達到了13.2%。

分析師稱,由于限價、“雙合同”等問題的存在,新房價格已經失真,二手房價格更能代表市場的真實價格。他說:“在2018年8月份全國樓市達到頂峰后,房地產市場的價格出現調整跡象,二手房房價的拐點已經開始出現。預計未來幾個月,二手房價格下調的城市數量與下降幅度將繼續加大,部分城市的新房也會逐漸調整。”

微調可能多了

自2018年年底山東菏澤正式取消限售以來,全國數個城市都對樓市政策進行了微調,嚴控與放松的博弈,在許多城市或明或暗地上演。

“2018年12月是極具戲劇性的一個月,正當市場對2018年嚴格調控保持高度一致之時,菏澤、廣州等地的調控政策紛紛出現反轉,引發了市場與輿論的廣泛關注。隨后,因城施策的政策方向快速取代了‘一刀切’的做法,提前為2019年樓市調控奠定了主基調。”張波對中新經緯客戶端說。

2018年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議指明了2019年樓市調控的幾大任務,包括堅持“房住不炒”、建立和完善長效機制、堅持因城施策與分類指導、健全住房保障體系等等。

在謝逸楓看來,今年的樓市調控將以全國住房和城鄉建設工作會議提出的“穩地價穩房價穩預期”為指導,政策微調可能會增多,但指望全面放松樓市調控,幾乎不可能。

謝逸楓建議,房地產市場中的限價、限售政策要慢慢退出,對剛需族與改善族限制政策可以進行一定程度的放寬,銀行信貸也要予以適當傾斜。對房企融資貸款需求應給予滿足。

分析師稱,樓市調控仍由各個城市主導,而分類指導下則會帶來更多監管。未來,可能會有部分城市進行政策調整,但房地產市場平穩的大原則不會改變。

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